Элитная недвижимость в Нью Йорке: обвал рынка или его перезагрузка?

Нью-Йорк и Манхеттен являются ведущими центрами рынка элитной недвижимости в США, а также наиболее чувствительными индикаторами его глобальных трендов. Уже сейчас по мнению многих экспертов можно выстраивать первые прогнозы о вероятной перезагрузке американского рынка жилья или его возможном глобальном обвале при дальнейшем замедлении темпов его развития. Это наиболее реальные сценарии, которые могут осуществиться в краткосрочной перспективе после многолетнего периода сокращения объемов продаж и уменьшения платежеспособного спроса на элитные квартиры в Нью-Йорке и Манхеттене.

По мнению ряда авторитетных бизнес изданий, первые признаки глобального рыночного спада наглядно иллюстрирует статистика увеличения запасов единиц нереализованной роскошной недвижимости на фоне сокращения количества продаж в сегменте супер элитных квартир апартаментов в Нью-Йорке. К ним в первую очередь относятся новые роскошные резиденции в небоскребах «Ряда Миллиардеров» (Billionaire’s Row) в районе Мидтаун (Midtown), а также в жилых кондоминиумах нескольких районов Нижнего Манхэттена (Lower Manhattan).

В посткризисный период времени многие международные девелоперы недвижимости сосредоточились на строительстве в Нью-Йорке новых элитных многоквартирных комплексов. Продажа эксклюзивных резиденций в этих роскошных комплексах приносит им наибольшую прибыль по сравнению с более дешевыми квартирами для менее состоятельных покупателей среднего класса. Реализация на рынке Нью-Йорка супер роскошного жилья в высотных кондоминиумах Манхеттена является наиболее прибыльным строительным бизнесом.

Это подтверждает статистика «Stribling & Associates», компании специализирующейся на продаже элитной недвижимости в Нью-Йорке. В соответствии с ее информацией опубликованной в Financial Times, средняя цена 1 квадратного фута общей площади супер роскошных резиденций стоимостью более 10 миллионов составила 3430 долларов, что в 2,7 раза больше аналогичного среднего показателя для односемейного жилья повышенной комфортности, цена которого менее 3-х миллионов долларов США.

В частности, Совет Нью-Йорка по высотному строительству и городской среде (Council on Tall Buildings and Urban Habitat) проинформировал СМИ о том, что за последние 3 года в районе Манхеттен были построены 9 жилых небоскребов, высотой свыше 200 метров. До конца 2020 года прогнозируется завершение возведения еще 22-х подобных объектов с суммарным количеством 1412 этажей и общей высотой зданий 5,794 километра (3,6 мили). Также ведется проектирование еще 10-и высотных зданий, 7 из которых планируется построить на территории Среднего Манхеттена. Окончательные сроки реализации этих перспективных проектов в американских СМИ еще не оглашались.

Интенсивное высотное строительство в Манхэттене еще больше увеличивает объем рыночного предложения по продаже роскошного жилья. По экспертной оценке Джонатана Дж. Миллера (Jonathan J. Miller), президента и генерального директора «Miller Samuel Inc.», ведущей американской компании по оценке недвижимости, общее количество новых квартир выставляемых на продажу в Манхеттене, как минимум возрастет с 6300 жилых единиц в 2017 году и до 7900 единиц в 2019 году, без учета еще не представленных на рынке девелоперами их теневых запасов новых апартаментов готовых к немедленной реализации.

К этому парку нового комфортабельного жилья также нужно добавить не представленный на рынке еще один теневой запас элитных квартир в высотных комплексах, построенных несколькими годами раннее. В тот период времени это дорогостоящее жилье не выставлялись на продажу из-за неблагоприятной ценовой конъюнктуры и убеждения девелоперов в том, что эта ситуация на рынке элитной недвижимости в Нью-Йорке через несколько лет обязательно изменится в лучшую сторону. В настоящее время по инициативе кредиторов, которые не пожелали больше рисковать своими инвестициями, значительная часть этого не реализованного роскошного жилья будет выставляться на продажу в США на протяжении 2018 и 2019 годов.

По информации компании «Stribling & Associates» количество реализованных и выставленных на продажу роскошных жилых резиденций стоимостью выше 3 миллионов долларов США меняется на протяжении года в соотношении от 1:3 до 1:6. В частности, в третьем квартале 2018 года доля жилья этого ценового сегмента составила 30% от всего количества объектов прошедших инвентаризацию и 15% от общего объема продаж. Для супер элитного жилья, стоимостью выше 10 миллионов, это соотношение равно 1:10. По мнению Гарретта Дердериана (Garrett Derderian), директора по данным и отчетности компании «Stribling & Associates», фактическое соотношение количества уже проданных и выставленных на продажу супер элитных квартир в Нью Йорке в настоящее время составляет 1:15.

Подобная конъюнктурная диспропорция объясняется тем, что застройщики роскошной недвижимости предлагают на рынке не весь объем возведенного жилья, а только ограниченную часть элитных объектов, что бы таким образом удержать их существующий ценовой уровень. Крупные застройщики прекрасно осознают, что увеличение количества проведенных инвентаризаций и публичных предложений о продаже новых роскошных резиденций в «Городе большого яблока» неизбежно повлечет за собой резкое падение их стоимости. Так же следует отметить, что продажа на рынке Нью Йорка роскошных резиденций занимает более продолжительный период времени, чем более дешевое жилье. Например, в том же 3-м квартале 2018 года жилье среднего ценового уровня реализовывалось в Манхеттене за 137 дней, а 42% элитных квартир стоимостью свыше 10 миллионов долларов продавались дольше 180 дней.

Тем не менее, цены на элитные квартиры апартаменты в Нью Йорке продолжают неуклонно снижаться. По информации Джонатана Дж. Миллера стоимость при продаже супер роскошного жилья дороже 10 миллионов долларов на 10% — 30% ниже аналогичных пиковых значений продаж в 2014 году. Это так же подтверждает ежегодная статистика компании «Stribling & Associates», согласно которой в 3-м квартале 2018 года средняя стоимость проданного эксклюзивного жилья дороже 10 миллионов долларов была на 13% ниже первоначально запрашиваемой цены, что является наибольшей ценовой скидкой зафиксированной этой компанией в Нью-Йорке.

Сейчас, когда компании-девелоперы более всего нуждаются в увеличении покупательского спроса на элитную недвижимость в США, этот спрос будет существенно сдерживаться из-за увеличения налоговых выплат при владении дорогим жильем после введенных в действие в январе 2018 года новых изменений в американское налоговое законодательство.

Cейчас у покупателей гораздо меньше стимулов покупать более дорогой дом

Это же подтверждает
профессор Нью-Йоркского университета
Лоуренс Х. Уайт (Lawrence H. White)

В частности, налоги в штате и городе Нью Йорк на жилую недвижимость одни из самых высоких в США. По расчетам Джонатана Дж. Миллера ежегодные налоговые выплаты за новое элитное жилье в Манхеттене, приобретенное за 3 миллиона долларов, в настоящее время составляют 44,000 долларов.

Тем не менее, несмотря на сложную рыночную конъюнктуру, компании застройщики пытаются удержать существующий ценовой уровень и спрос на элитную недвижимость в Нью-Йорке. Для этого они в качестве шведского стола вводят дополнительные опции и бонусы для покупателей роскошных квартир. Например, в процессе приобретения новых дорогих резиденций застройщики города предлагают погасить за свой счет часть обязательных налоговых платежей, бесплатные места на парковке, выполнить отделку и декорирование интерьеров апартаментов, а также предоставляют подарочные банковские карты на бесплатное обслуживание в многофункциональных жилых комплексах, в которых на продажу выставлены эти элитные квартиры.

Экспертный комментарий Агентства зарубежной недвижимости Vikmar (Викмар)

Общеизвестно, что инвесторы всего мира используют наиболее престижные и дорогие объекты элитной недвижимости как хранилище богатства для безопасного вложения в них своих капиталов. Это было особенно характерно для начала экономического кризиса в 2008 году. С 2011 года началось восстановление рынка и платежеспособного спроса на роскошное жилье в США. Но начиная с середины 2014 года произошло сокращение количества продаж и снижение цен на подобные объекты в крупнейших мегаполисах и столицах мира, таких как Нью-Йорк, Лондон, Париж, Москва, Дубай и Сингапур.

Например, стоимость 2-х квартир апартаментов, занимающих практически весь 77-й этаж в супер небоскребе «One57» в центре Манхеттена в 2015 году составляла 47,8 миллионов долларов. В мае 2018 года это роскошное жилье было уже продано за 42 миллиона. В 1-м полугодии 2016 года по сравнению с 2015 годом на 18% сократилось количество утвержденных контрактов по продаже резиденций стоимостью свыше 10 миллионов долларов.

Глобальное недоразумение состояло в том, что спрос якобы будет бесконечным… Реальность заключалась в том, что рынок был не таким глубоким, как это считалось

эту тенденцию Джонатан Дж. Миллер
прокомментировал изданию
«The New York Times» в 2016 году

В частности, «The Marketing Director, Inc.», дочерняя компания «The Ryness Company» работающая в сфере маркетинга и продажи недвижимости в США характеризует текущую политику международного банковского сектора по кредитованию новых жилищных проектов на территории Нью-Йорка как очень осторожную и взвешенную. Эта явно прослеживаемая тенденция стала следствием того, что относительно высокая стоимость городской земли в Манхеттене, соответствующая ценовым уровням 2014 и 2015 годов, существенно затрудняет поиск и приобретение участков пригодных для реализации потенциально доходных новых проектов по строительству роскошного жилья.

В соответствии с последними данными крупнейшей в США компании в сфере недвижимости «Douglas Elliman Real Estate», количество новых жилых единиц проданных в Манхеттене в течение 9 месяцев 2018 года сократилось на 39% при уменьшении средней цены продажи жилья на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

Читайте также:

• Отель «Сент Реджис Нью Йорк» — роскошь и элегантность Старого Света
• «Всемирная Башня Трампа» на 1-й Авеню в Манхеттене
• Башня Трампа на 5-й Авеню в Нью-Йорке

Обзор подготовлен на основе информации международных СМИ Агентством зарубежной недвижимости Vikmar (Викмар) © Copyright 2018